Cụ thể, trong văn bản, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) chỉ ra rằng, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư trên địa bàn TP HCM. Chỉ trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).
Ngoài ra, theo HoREA, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Chắc chắn sau khoảng hơn mười năm, quỹ bảo trì chung cư này cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng nhận thấy quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập. Chẳng hạn, làm tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà; là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì
Từ những lý do trên, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Thay vào đó, người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì 2% này trong thời hạn 60 tháng (5 năm) và chia đều cho từng tháng.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.
Đối với phần sở hữu chung khác như nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng… thì Hiệp hội đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng.
Còn đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì (nếu có).
Đồng thời, HoREA kiến nghị Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng có cơ chế để Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.
Trước đó, hồi đầu tháng 3/2019, Hiệp hội BĐS TP HCM cũng đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng Luật Chung cư để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm tới.
Đồng thời, Hiệp hội cũng đưa ra một số đề nghị như thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị, quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà và làm sổ đỏ cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng,…
Cũng liên quan đến vấn đề phí bảo trì chung cư, tại một hội thảo chuyên đề về quản lý nhà chung cư vừa diễn ra mới đây, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, khi sửa luật Nhà ở, nên bỏ quy định người mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, cần đưa ra những chế tài liên quan đến trách nhiệm của cư dân khi phát sinh những vấn đề cần đến phí bảo trì nhà chung cư.
Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho rằng việc đưa ra mức phí 2% phí bảo trì cũng hàm chứa nhiều bất cập. Chẳng hạn, khi chủ đầu tư và ban quản trị nảy sinh những tranh chấp về sở hữu quỹ bảo trì, yếu tố nào là căn cứ để xác định 2% tương đương với bao nhiêu tiền.
Bên cạnh đó, vị lãnh đạo này phân tích thêm, phí bảo trì 2% sẽ chỉ dùng được trong một khoảng thời gian nhất định, từ 5 đến 10 năm. Sau đó, khi chung cư cũ đi, nhiều vấn đề khác phát sinh thì cư dân vẫn là người phải tiếp tục đóng phí. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.
Ngoài ra, theo HoREA, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Chắc chắn sau khoảng hơn mười năm, quỹ bảo trì chung cư này cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng nhận thấy quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập. Chẳng hạn, làm tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà; là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì
Từ những lý do trên, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Thay vào đó, người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì 2% này trong thời hạn 60 tháng (5 năm) và chia đều cho từng tháng.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.
Đối với phần sở hữu chung khác như nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng… thì Hiệp hội đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng.
Còn đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì (nếu có).
Đồng thời, HoREA kiến nghị Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng có cơ chế để Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.
Trước đó, hồi đầu tháng 3/2019, Hiệp hội BĐS TP HCM cũng đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng Luật Chung cư để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm tới.
Đồng thời, Hiệp hội cũng đưa ra một số đề nghị như thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị, quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà và làm sổ đỏ cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng,…
Cũng liên quan đến vấn đề phí bảo trì chung cư, tại một hội thảo chuyên đề về quản lý nhà chung cư vừa diễn ra mới đây, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, khi sửa luật Nhà ở, nên bỏ quy định người mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, cần đưa ra những chế tài liên quan đến trách nhiệm của cư dân khi phát sinh những vấn đề cần đến phí bảo trì nhà chung cư.
Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho rằng việc đưa ra mức phí 2% phí bảo trì cũng hàm chứa nhiều bất cập. Chẳng hạn, khi chủ đầu tư và ban quản trị nảy sinh những tranh chấp về sở hữu quỹ bảo trì, yếu tố nào là căn cứ để xác định 2% tương đương với bao nhiêu tiền.
Bên cạnh đó, vị lãnh đạo này phân tích thêm, phí bảo trì 2% sẽ chỉ dùng được trong một khoảng thời gian nhất định, từ 5 đến 10 năm. Sau đó, khi chung cư cũ đi, nhiều vấn đề khác phát sinh thì cư dân vẫn là người phải tiếp tục đóng phí. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.
Xem thêm:
