Luật ‘đá’ nhau trong quản lý vận hành chung cư

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn Thành phố có 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, bãi giữ xe, quản lý vận hành chung cư, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ và hệ thống kỹ thuật nhà chung cư, không tổ chức hội nghị nhà chung cư, tự ý thay đổi tên chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng…
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thời điểm phát sinh tranh chấp rất đa dạng, từ trong quá trình thi công, đã hoàn thành, đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, trong quá trình quản lý, cá biệt mâu thuẫn từ khi dự án chưa khởi công.
Cũng theo ông Tuấn, chủ đầu tư vi phạm là nguyên nhân hàng đầu dẫn tới các tranh chấp, trong đó, có trường hợp chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng, nhưng không bán diện tích chung. Ngoài ra, sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, năng lực và phẩm chất một số Ban Quản trị chưa đáp ứng yêu cầu.

Trong văn bản báo cáo Chính phủ, Bộ Xây dựng thừa nhận, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung, riêng… chưa rõ ràng. Về quy định, chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa đủ sức răn đe.
Luật sư Nguyễn Văn Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, một lý do quan trọng dẫn đến tranh chấp là bởi sự bất hợp lý trong khung khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý chung cư. Thậm chí có trường hợp nghị định hướng dẫn trái luật, có thể vô hiệu hóa luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà.
Đơn cử, tại khoản 2, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” đã quy định rõ: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.
Trong khi đó, điểm b, khoản 2, Điều 19 “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại” tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, lại nêu trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ, nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư Hùng cho rằng, quy định này là trái luật, cần phải bãi bỏ.
Ông Trần Trọng Tuấn bổ sung, việc xử lý việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành vẫn còn chưa tốt. Cần điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban Quản trị.