Lại nóng bài toán cam kết lợi nhuận, minh bạch tài chính khi đầu tư vào condotel

“Mỡ nó rán nó”?
Để thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp (NĐTTC), trong những năm qua, các dự án condotel đã công bố mức lợi nhuận từ 8-12% /năm. Một số dự án khác lại đưa ra công thức chia lợi nhuận dành tới 85-95% cho khách hàng. Thậm chí, có chủ đầu tư còn mạnh dạn cam kết mua lại với giá không thấp hơn giá đầu tư ban đầu sau một thời gian nhất định.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), đối với những dự án cam kết lợi nhuận từ 8 – 12% trong 8 – 12 năm, trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán cũng đã được tính cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Đối với những dự án condotel, không cam kết lợi nhuận thì NĐTTC phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. NĐTTC còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.
“Hiệp hội BĐS TP HCM cũng cho rằng, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho NĐTTC cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ NĐTTC kinh doanh condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để NĐTTC yên tâm”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HHBĐS TP HCM nhận định.
Theo Savills, chi phí hoạt động điển hình cho một dự án khách sạn/resort hoặc condotel với đầy đủ dịch vụ thường dao động trong khoảng 45% đến 65% trên tổng doanh thu, tùy vào tiện ích và định vị.
Ngoài ra, tỷ suất sinh lời còn phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đối với các căn diện tích nhỏ và mức giá phải chăng, lợi nhuận hoạt động hàng năm có thể đạt mức 8% trên giá bán, còn đối với các căn diện tích lớn và mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận vào khoảng 4% – 5% trên giá bán.

“Tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của Chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể vận hành dự án đạt được mức lợi nhuận mong đợi.
Trong một số trường hợp, cam kết lợi nhuận được hỗ trợ bởi ngân hàng nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi các công ty dự án (SPV – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt)”, Savills nhận định.
Cần công khai tài chính
Theo các chuyên gia, tỷ lệ chia lợi nhuận với khách hàng nhận 90-95% nghe qua có vẻ hấp dẫn nhưng thực tế đây là cách tính khi hoạt động của dự án có lãi sau khi trừ hết các loại chi phí.
Chính điều này đã khiến không ít các chủ sở hữu hoang mang không biết dòng tiền của mình đã đi về đâu và đòi hỏi chủ đầu tư công khai tài chính năm từ các dự án đã đi vào hoạt động.
Cụ thể trong thời gian qua, nhiều dự án condotel đi vào hoạt động đã thanh toán chậm tiến độ lãi suất cam kết hay chậm trả lãi suất cho các chủ sở hữu nhưng không đính kèm trong các báo cáo tài chính.

Mới đây, hàng loạt chủ sở hữu các căn hộ condotel của một tập đoàn sở hữu nguồn condotel lớn nhất nhì Việt Nam đã gửi email đề nghị gặp ban lãnh đạo để làm rõ các vấn đề không đạt được trong các cuộc gặp trước như về báo cáo tài chính, kế hoạch kinh doanh hằng năm, bầu ban đại diện…
Một số chủ sở hữu các dự án chuẩn bị đi vào hoạt động cũng đang ráo riết đấu tranh với chủ đầu tư về việc công khai tài chính, kế hoạch kinh doanh của dự án.
Liên quan đến vấn đề trên, trao đổi với PV, một chủ đầu tư cho biết, với số lượng khách hàng đông, nếu khách hàng không đồng nhất sẽ gây khó khăn khi vận hành.
“Đối với mức phí dịch vụ định kỳ khi thuê thương hiêu nước ngoài vận hành sẽ khá cao bởi những quy định của thương hiệu họ. Trong trường hợp khách tự vận hành, tìm kiếm khách thuê thì những chi phí đối với phần diện tích chung như quét dọn sảnh, hành lang… vẫn phải chi trả theo qui định của đơn vị vận hành.
Song, nếu nhiều khách hàng không hiểu điều này và cho rằng chủ đầu tư tự ý đặt ra mức phí dịch vụ đó thì rất khó tìm được tiếng nói chung, khó đạt được hiệu quả khai thác”, vị này chia sẻ.
Ngoài ra vị này cũng cho biết, trong trường hợp dự án không thuê đơn vị quản lý là thương hiệu nước ngoài, tự xây dựng với đội ngũ nhân sự thì có thể vấp phải sự thiếu chuyên nghiệp.
Do không có thương hiệu quản lý nổi tiếng nên các chủ sở hữu phải tự chạy truyền thông hoặc cùng nhau đóng góp để thực hiện việc truyền thông, quảng bá. Điều đó cũng không đảm bảo được sự thành công cho dự án ngay từ giai đoạn đầu và chi phí chắc chắn cũng không nhỏ.
Riêng về việc công khai tài chính, nhiều chủ đầu tư cho biết đang hướng đến việc thuê đơn vị độc lập để làm việc này. Tuy nhiên với những tập đoàn lớn, đã có sẵn đội ngũ chuyên nghiệp cũng đang hướng tới việc công khai tài chính để các chủ sở hữu luôn có được thông tin mới nhất về tình hình kinh doanh và lợi nhuận của họ.

Theo nhận định của Savills, trong 2019 lượt khách du lịch đến Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng với tỷ lệ thấp hơn so với năm trước.
Về mặt nguồn cung, thị trường sẽ đón nhận một làn sóng các dự án mới có thương hiệu quốc tế đi vào hoạt động ở Bãi Dài – Cam Ranh và Hồ Tràm. Những dự án này được kỳ vọng sẽ góp phần đưa các điểm đến nghỉ dưỡng Việt Nam lên bản đồ du lịch quốc tế.
“Năm 2019 cũng sẽ xuất hiện nhiều dự án condotel với số lượng phòng lớn đi vào hoạt động. Condotel là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách.
Tuy nhiên, những sản phẩm này có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường nếu không được hoach định và vận hành một cách kỹ lưỡng vì sẽ dẫn đến sự sụt giảm về giá phòng và công suất phòng trong trung hạn, đặc biệt là tại các điểm đến ven biển”, đơn vị này khuyến cáo.