Kiến nghị cho phép thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng nước ngoài

Ảnh minh họa: Thu Hà

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ liên quan về đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013.
Theo đó, một trong những kiến nghị đáng chú ý mà Hiệp hội đưa ra là cho phép người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài.
Cụ thể HoREA phân tích, Luật Nhà ở đã cho phép Việt kiều và cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cũng được quyền sử dụng đất trong thời hạn đầu tư.
Đồng thời, tất cả các đối tượng nêu trên đều có nhu cầu thế chấp quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Trong khi đó, Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng trong nước.
Do đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định cho phép người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, HoREA cũng nhấn mạnh, khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam để đảm bảo chủ quyền quốc gia.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cần có cơ chế giải quyết vướng về tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng…), thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
Cụ thể, HoREA cho rằng, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng…) thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Trong đó, nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5%. Tất cả các dự án này hiện nay đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình hoặc nằm rải rác, không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này được.
Hiệp hội phân tích thêm, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì về nguyên tắc “đất công” phải thực hiện đấu giá. Quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung sản phẩm và ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu.
Một ví dụ cụ thể cho trường hợp này mà HoREA đưa ra đó là Công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7, TP HCM, có diện tích 77.354,8 m2. Trong đó có 1.758,5 m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án. Vì phần đất công này trong ranh dự án mà công ty chưa được cấp sổ đỏ.
Từ đó, HoREA kiến nghị hai phương án giải quyết như sau: Phương án 1, kiến nghị cho áp dụng tương tự cách giải quyết như tại Văn bản số 6711 của UBND TP HCM. Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 – 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).
Phương án 2, HoREA đề xuất áp dụng các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách Nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.
Cả hai phương án nêu trên có thể vượt thẩm quyền UBND TP HCM, Hiệp hội đề xuất trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Trước đó, tháng 7/2017, Hiệp hội cũng có công văn gửi Tổng cục đất đai và các ban liên quan về kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013.
Trong đó, Hiệp hội cũng đưa ra kiến nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của Việt Nam.